从区域典范到REITS新力量，济南领秀城贵和购物中心跨越先进

写作 | 苏珊 雨晴。

主编 | 付庆荣。域典越先

图片来源 | 官方渠道。新心跨

随着中国基础设施公开发行REITS（C-REITs）随着市场的力量领秀正常发行，消费REITs凭借相对稳定的济南进现金流和增长资产组合，成为一批新生力量进化的和购优秀模式。

济南领秀城贵和购物中心是物中济南南部最大的商业综合体项目之一，作为中金中国绿发商业REIT的从区城贵基础资产进入资本市场，也是域典越先济南第二个以零售商业为基础资产的消费REITS。

6月13日，新心跨中金中国绿发商业REIT正式发售，力量领秀认购火爆。济南进配售结果公布：战略投资者100%配售；线下投资者和公众投资者的和购有效认购倍数分别为249.72倍和683.35倍，配售确认率分别为0.4005%和0.1463%。物中

在市场普及的从区城贵背后，深入分析城市的商业格局和底层资产是揭示中金中国绿发商业REIT价值的关键。

01。

济南商业格局。

本土商业管理企业是主导力量。

了解商业，首先要了解一个城市。宏观经济指标，如城市能源水平、城市人均可支配收入、社会零总额、产业结构和变化、常住人口基础和变化趋势，决定了商业项目的基本生活环境、业务上下限和长期业绩趋势。

就GDP而言，济南在全国排名第18位；人口排名第24位；目前有70个商场，规模531万元。㎡，全国排名第26位。

从经济和商业的绝对价值排名来看，济南仍有增量空间，更重要的是城市规划和地理条件。

济南南侧是泰山余脉，北侧是黄河，东西长南北短，是典型的东西向城市。东强是最近的城市战略，济南的大多数商业项目都沿着东西方向分布。由于东西跨度长，城市规划相对平衡合理，购物中心相对分散，不太集中在商业区，在一定程度上避免了项目之间的同质化竞争。

济南购物中心分散，东西分布 来源：赢家大数据。

注：仅列举济南市中区、历下区、槐荫区、天桥区、历城区等五大中心城区的开业购物中心。图中绿点为购物中心，蓝框为商圈，虚线框为行政区划。

在济南乃至整个山东地区，商业形式的升级过程具有明显的内生性。核心驱动力不是由外部龙头企业的布局引领，而是主要依靠当地企业的自主升级和不断进化。

本土商业管理企业是济南商业发展的关键支撑和主导力量，无论是从项目开发量还是运营管理水平来看。一方面，以先发优势占据城市核心地位；另一方面，随着城市发展享受红利，深度培育、优化迭代，不断为区域市场提供更多产品。

这是济南目前在消费者REITS市场备受关注的核心原因：增量空间明显，项目不太内部，当地企业竞争力强；也吸引了许多龙头企业，培育了许多基准项目，提供了优秀丰富的资产池。

02。

济南领秀城贵和购物中心。

照亮商圈区域商业明珠。

对于购物中心来说，位置从来都不是简单的地理坐标，而是项目发展的关键支点。除了大量的城市商业项目或奥特莱斯等远程辐射商业项目外，区位因素对大多数区域和社区商业项目甚至比城市水平更重要。所谓区位核心，不是指地理空间维度的核心，而是最接近目标消费者的区位或区位。

向东是济南的城市战略，但不是唯一的答案。原因是其老城区经过多年的发展，配套设施成熟，消费生生不息。在领秀市贵和购物中心统治区域商圈的背后，有几个区位优势:

01 被18所优质大学包围，凝聚了13万多个高粘度常住家庭客户。

经过20多年的发展，济南领秀城已从二环路南部贫瘠的柏石峪转变为济南规模最大、社区最成熟、配套设施完善、南城景观资源独特的基准居住区。该地区的成功发展，充分体现了我国绿发在拓荒建设中的主导作用。

济南领秀城贵及购物中心周边三公里住宅分布及常住人口热图 来源：赢家大数据。

济南“教育心”深植于领秀城， 山东省实验幼儿园、育秀中小学、泉秀学校等18所 高质量的大学形成强大的磁场。随着人口的不断迁移，学生的整体素质较高，育秀中小学目前已成长为济南最著名的大学。

此外，社区商业设施包括社区商业中心、领秀城贵和购物中心、贵和金街、鲁能希尔顿酒店等；公园包括领秀城森林公园、领秀公园、湖南山山公园等。在外交方面，二环南高架桥的开通不仅方便了南城居民的出行，也连接了济南快速交通网络。

济南领秀城拥有多重优势资源，已发展成为一个能容纳13万人的居住社区。项目3公里范围内共有216个社区，常住人口47.55万人 。根据赢家大数据监测，项目周边3公里范围内的年轻家庭占47.52%，TGI指数为1.24，是典型的成熟住宅主导商业区。

这种位置条件为领秀城贵和购物中心提供了稳定的家庭客户群基础。项目客流在全市处于良好水平，稳步增长，表现出较强的客流韧性。

02 以高架区隔避免市中心激烈竞争，商圈内没有明显竞争产品。

竞争是商业领域的一个重要话题。在既定的客观商业环境下，竞争对手的数量和强度直接决定了商业项目的生存能力和性能。

区域方面，灵秀市贵和购物中心与济南泉城路商务区（包突泉所在地）等核心市级商务区有一定距离，由于二环路南主架、顺和高架桥的自然区别，与其他商务区的直接竞争并不明显。灵秀城贵和购物中心依托庞大的居住客户群，成为中心城区以南商业的“主动脉”。

济南领秀城贵和购物中心区位示意图。

资料来源：《中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金招股说明书》、赢家大数据整理。

济南领秀城贵及购物中心位置及商圈示意图 来源：赢家大数据。

在商业区内，领秀城贵和购物中心目前还没有竞争项目。总建筑面积20万平方米，商业容量16万平方米。是周边5公里范围内唯一一个体积超过10万平方米的大型综合性购物中心，常年占该地区客流的近50%。2024年，项目客流达到1424万人次，证实了其区域核心地位和强大吸引力。

03。

充分了解当地市场。

业务定位准确，业态全覆盖。

赢家研究中心一再强调，购物中心不是赢家通吃的生意，而是实体资产与经营能力的结合。不同运营商对业务的理解、消费者的洞察力和实施能力存在明显差异。

01 准确的商业定位，选择务实、长期的商业战略。

该项目作为该地区的综合性购物中心，主要辐射周边社区居民，定位全方位的生活广场，满足城市家庭的消费、休闲和生活需求，高度满足多种消费需求。

家庭客户日常消费需求旺盛，尤其是高频生活消费，客户粘性高，需求可持续性强，消费习惯稳定，回购率高。因此，领秀城贵和购物中心的品牌业态涵盖零售、餐饮、教育、娱乐等，满足家庭客户的“一站式”购物需求，减少消费外溢。

凌秀市贵和购物中心零售：餐饮：其他形式的比例约为4:3:3.实现稳定性与成长性的平衡比例。在当前的市场环境下，项目仍能保持较高的零售比例，体现其较强的市场竞争力。

合理的业务比例是项目良性增长的基础，明亮的品牌组合为项目注入了持久的活力。集主力店、首店经济、网红品牌矩阵于一体的领秀城贵和购物中心，不断优化品牌布局。

客流压舱石的主要商店有四家BHG生活超市、耀莱成龙国际电影院、迪卡侬和忠诚滑冰俱乐部。大面积租户可以确保项目的整体租金率和基本收入的稳定，并提供超区域的辐射。220220主力店和专门店 满足消费者的多元化需求。

其中，迪卡侬、UR、无印良品、哥哥等MUJI零售品牌在当地市场很受欢迎，成为虹吸周边客流的护城河。

从经营角度看，近四年来，领秀城贵和购物中心的平均出租率保持在95%左右，经营表现良好。

近年来，中国绿发一直强调其精益运营能力。一方面，领秀城贵和购物中心积极更新品牌，引进了霸王茶姬、喜茶、P9P9等众多网络名人和首店品牌 Bakery&Cafe、华为智能生活博物馆、小米汽车集成商店、Mstand等品牌凭借卓越的产品实力，迅速成为项目的“交通引擎”，为项目注入新的活力。

另一方面，IP 购物中心消费场景丰富，多次举办全国IP展，以创意活动引爆客流。

值得一提的是，作为中国领先的绿色发展实践者，中国绿色头发在购物中心的运营中也延续了其绿色基因，通过绿色商业实现了真正的“长期主义”。

领秀城贵和购物中心使用1.1万㎡屋顶空间，打造了山东省装机容量最大的商业综合体光伏发电项目，共安装了2574块太阳能电池板和6万块光伏面板㎡，光伏绿电直供商场已成为济南乃至山东的低碳商业标杆。

太阳能电池板和光伏面板铺设在济南领秀城贵和购物中心屋顶。

务实、长期的经营策略，保证领秀城贵和购物中心健康的收入结构。2024年前三个季度，凌秀市贵和购物中心营业收入近1.2亿元，达到去年79.55%，租金收入约占67%，属于行业标准水平。

在项目收入构成中，广告空间收入和场地租金收入高于市场平均水平。根据招聘预测，2024年项目广告位收入和场租/多经收入分别为393万元和793万元。

在租赁模式下，该项目有229家商店租赁，其中150家采用固定租赁模式，占46%；59份租约采用两种取高模式，占面积的41%，大多数小租户采用固定租金模式。

此外，2025年和2026年项目的面积到期比例仅为16%、过去续租率接近70%，未来招调对现金流压力影响不大。租约集中到期风险可控，增强现金流独立性和稳定性。

02 充分了解当地市场，鲁能商业管理实力雄厚。

消费者REITS更注重基础资产的可持续性、稳定性和优秀的运营能力，以产生可预测的现金流，这与项目业务管理团队的运营能力和强大的实力是分不开的。鲁能商业管理作为中国绿发集团的商业运营管理平台，拥有近30年的商业运营管理经验。依托中央企业股东背景的资源支持，在许多方面具有行业领先的竞争优势：

深入培育商业市场，深入了解济南市场。济南泉城路贵和购物中心于1997年10月正式开业，成为当时济南高端商场的代表。它在山东市场拥有多个国内外知名品牌，打破了山东传统的商业模式，改变了济南零售业的竞争模式，引发了泉城购物中心的形象革命。

商业交易经验成熟，收入持续改善。根据招聘说明书，2022-2024年，原股权人分别获得6.44/7.11/7.94亿元的营业收入 ，在行业周期波动中显示性能韧性。

优质原始权益人 高质量的资产，高投资价值是可预测的。目前，鲁能商业管理已经为领秀城贵和购物中心配备了经验丰富的投资促进和运营团队，共享鲁能商业管理丰富的品牌资源库，帮助项目不断引进优质品牌租户，为项目的长期稳定运营奠定了坚实的基础，完美满足了优秀运营管理机构和优质基础资产的核心要求。

购物中心品牌体系成熟，资产储备丰富。以山东济南为起点，鲁能商业管理的商业地图不断扩大，形成了相对成熟的“贵和”商业购物中心品牌。目前，鲁能商业管理运营的商业项目主要分布在北京、天津、济南、重庆、苏州等一、二线城市。它管理着中国绿发10个商业项目，拥有4500多个合作品牌，建立了完善的会员体系。

参照第一批消费者REITS优秀参与者的表现和动力，鲁能商业管理等经验丰富、资源丰富的平台，进入REITS领域，充分利用平台，提高运营效率，释放资产价值，实现自身发展，为投资者创造稳定的回报。未来，鲁能商业管理将成为中国消费REITS市场的竞争参与者，其趋势值得市场高度关注。